Guida al mutuo online
Guida al mutuo online

Cosa bisogna sapere sul mutuo



1) Cos'è un mutuo?

Il mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine le cui principali finalità sono: acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile, liquidità.

La durata del mutuo varia di norma dai 5 ai 40 anni, ed il pagamento delle rate, comprensive di capitale e interessi, può avvenire con cadenza mensile, trimestrale o semestrale.

I mutui si distinguono in diverse tipologie di tasso di interesse.

Se il tasso è fisso, la rata di mutuo rimane costante durante tutta la durata del mutuo; se il tasso è variabile, la rata è soggetta a continui cambiamenti in aumento ma anche in diminuzione in funzione dell'andamento di un determinato parametro scelto dalla banca (EURIBOR 1,3,6 mesi o tasso BCE); se il tasso è misto il mutuatario ha l'opportunità di passare da una rata costante ad una variabile durante la vita del contratto e viceversa.

2) Cos'è l'ipoteca?

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia ed ha per oggetto beni immobili. L'ipoteca viene iscritta presso l'Ufficio del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) competente per un importo che comprende il capitale accordato, i relativi interessi, gli interessi di mora, i premi assicurativi, gli oneri tributari e le spese che la Banca dovesse sostenere per il recupero integrale del credito e per la conservazione della relativa garanzia.

Per questo motivo il valore iscritto dell'ipoteca è sempre maggiore rispetto all'importo di mutuo contratto con la banca.

Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.

Dopo venti anni l'ipoteca si annulla in automatico e nel caso il mutuo fosse ancora in corso dovrà essere rinnovata a spesa del mutuatario.

3) Cos'è la fideiussione ?

La fidejussione è una garanzia personale in cui un soggetto, chiamato fidejussore, garantisce un'obbligazione altrui, impegnandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio.

La garanzia è personale in quanto il creditore può rivalersi sul patrimonio di una persona diversa dal debitore.

Nel caso specifico dei mutui può essere richiesta perchè la banca non ritiene sufficienti le capacità patrimoniali dei richiedenti del mutuo.

Il fidejussore o garante può essere contrattuale o extracontrattuale.

4) Cos'è l'accollo?

E' un contratto tra il debitore (accollato) e un terzo (accollante), con il quale quest'ultimo si impegna a pagare al creditore (accollatario) il debito dell'accollato.

Nella vendita di un immobile gravato da ipoteca l'acquirente invece di corrispondere una parte del prezzo al venditore si assume l'obbligo di pagare alla Banca le rate di mutuo.

L'accollo può essere "cumulativo" o "privativo".

Nel caso di accollo cumulativo il debitore originario resta comunque obbligato con l'acquirente.

L'accollo "privativo" (o liberatorio) comporta invece la liberazione dell'originario mutuatario e presuppone, pertanto, una valutazione creditizia da parte della Banca.

5) E' possibile estinguere anticipatamente un mutuo?

Il mutuo può essere estinto in qualsiasi momento in forma parziale o totale.

Il rimborso parziale di norma prevede il ricalcolo del piano di ammortamento che determinerà la nuova rata da rimborsare.

In caso di mutuo a rata costante (o fissa) la rata rimarrà invariata perchè sarà la durata del mutuo ad essere modificata. Come previsto dal Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (Decreto Bersani) la penale di anticipata estinzione non può essere applicata ai contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi, che siano stati richiesti da persone fisiche per finalità acquisto o ristrutturazione di casa.

Nessun compenso può essere altresì richiesto nel caso di rimborso di un mutuo con surrogazione di altro intermediario nelle garanzie (cosiddetta "portabilità").

Nel caso di mutui estinti successivamente al 2/4/2007 la banca provvede direttamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza oneri a carico del cliente, ferma restando la possibilità, anche in tali casi e su richiesta del cliente, che l'assenso venga rilasciato mediante l'intervento di un notaio

6) Che cos'è lo spread? Da cosa è dato il tasso di interesse?

Lo spread è la commissione, in termini percentuali, a favore della Banca che aggiunta al parametro di indicizzazione (euribor 1,3,6 mesi o tasso BCE in caso di tasso variabile e Irs in caso di tasso fisso) definisce la misura del tasso di interesse.

Lo Spread resta fisso per tutta la durata del mutuo, anche per i tassi variabili.

In questo caso quello che determinerà la variazione della rata sarà il parametro di riferimento (euribor 1,3,6 mesi o tasso BCE).

Gli interessi passivi per mutui garantiti da ipoteca ed erogati per immobili acquistati o per la costruzione di immobili adibiti ad abitazione principale possono essere detratti fiscalmente.

7) Quali sono le spese in un mutuo?

La banca trattiene dall'importo di mutuo le imposte (che verserà poi allo Stato) e le spese di istruttoria, di perizia, di polizza incendio (queste sono quelle di norma più frequenti).

I costi e le spese variano a seconda della Banca che ha concesso il mutuo.

Oltre ai costi della Banca si dovranno sostenere i costi del Notaio che stipulerà il contratto di mutuo.

I documenti necessari per far fronte ad una richiesta di mutuo, sono generalmente anagrafici, relativi al reddito ed all'immobile che la banca dovrà ipotecare.

8) Perchè MigliorMutuoCasa.com offre servizi gratuiti?

MigliorMutuoCasa.com è in grado di gestire il proprio lavoro in modo quasi esclusivamente automatico. Questo comporta un abbattimento dei costi aziendali e la conseguente possibilità di offrire i propri servizi in forma gratuita per il cliente. Il costo del servizio rimane quindi interamente a carico delle Banche convenzionate.

9) Perchè con MigliorMutuoCasa.com si risparmia tempo e denaro?

si risparmia tempo perchè:
- l'utente con l'aiuto dei nostri consulenti ha subito le migliori offerte di mutuo presenti sul mercato e riduce i tempi dedicato alla ricerca;
- l'utente grazie alla valutazione di prefattibilità reddituale effettuata dai nostri consulenti
- si risparmia anche denaro, perchè l'attività di mediazione svolta (completamente gratuita per l'utente) consente alle banche partner di ridurre i costi e di offrire soluzioni creditizie sempre più convenienti.

10) Se i tassi salgono la Rata può raddoppiare?

Dipende da quanto sale la rata, ma se consideriamo lo storico dei tassi non è mai successo negli ultimi 20 anni. Ti consiglio comunque di fare delle simulazioni con il tuo consulente mutuo

11) Quanto tempo vengono conservati i miei dati nei sistemi informatici creditizi?

- RICHIESTE DI FINANZIAMENTO: 6 mesi, qualora l’istruttoria lo richieda, o 1 mese in caso di rifiuto della richiesta o rinuncia alla stessa; - Morosità di due rate o di due mesi poi sanate: 12 mesi dalla regolarizzazione;
- RITARDI SUPERIORI SANATI ANCHE SU TRANSAZIONE: 24 mesi dalla regolarizzazione;
- EVENTI NEGATIVI (ossia morosità, gravi inadempimenti, sofferenze) NON SANATI: 36 mesi dalla data di scadenza contrattuale del rapporto o dalla data in cui è risultato necessario il loro ultimo aggiornamento (in caso di successivi accordi o altri eventi rilevanti in relazione al rimborso);
- RAPPORTI CHE SI SONO SVOLTI POSITIVAMENTE (senza ritardi o altri eventi negativi): 36 mesi in presenza di altri rapporti con eventi negativi non regolarizzati. Nei restanti casi, 36 mesi dalla data di cessazione del rapporto o di scadenza del contratto, ovvero dal primo aggiornamento effettuato nel mese successivo a tali date.

12) Se faccio il mutuo posso successivamente vendere?

Si, basta che prima della vendita o il giorno stesso del rogito venga estinto il debito residuo del mutuo. Per quanto riguarda l’ipoteca, verrà cancellata dalla banca (senza spese per il cliente) entro 30 giorni dall’estinzione del debito. ( secondo il decreto Bersani).

13) E’ possibile accorciare o allungare il mutuo?

Si, deve essere richiesto alla banca ed avviene con una rinegoziazione interna salvo che non sia specificata un'altra procedura nel contratto di mutuo.

14) E’ meglio un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?

In termini di convenienza, nel lungo periodo, è sempre meglio il tasso variabile. Quando si sceglie il mutuo a tasso variabile bisogna mettere in programma che la rata potrebbe variare in senso sfavorevole – aumentando -. In generale, per i dipendenti è consigliato un mutuo con una rata stabile quindi o un tasso fisso o variabili con opzione.

15) Quando è conveniente fare un mutuo a tasso variabile a rata costante?

Quando ci troviamo a metà della curva dei tassi. Si consiglia di verificare con il consulente le varie ipotesi.

16) Se perdo il lavoro e non posso più pagare cosa succede?

Dipende per quanto tempo non si paga la rata. Se il mutuo non viene più pagato per molte rate la Banca, dopo molti solleciti di pagamento mette in mora il cliente e come ultima cosa intraprendere un azione legale per mandare l’immobile all’asta e recuperare il debito. Il cliente però, può richiedere alla banca una sospensione delle rata – la Banca, a suo insindacabile giudizio dopo aver analizzato le motivazioni, può concederla salvo i casi di legge in cui viene concessa in automatico – Si consiglia sempre di abbinare al mutuo una polizze contro la perdita di lavoro in tal caso la rata per un certo periodo viene rimborsata dalla compagnia assicurativa e da al cliente la possibilità di trovare un altro impiego.

17) Vengono finanziati gli immobili che hanno come provenienza la Donazione?

Dipende se il donante è ancora in vita e da quanto tempo è stata fatta la donazione. Non ci sono problemi se: il donante è deceduto e sono trascorsi 10 anni dalla donazione o se il donante è in vita e sono passati 20 anni dalla donazione. Pochissime banche finanziano la donazione se non sono passati i suddetti termini. Puoi consultarci per avere un indicazione di chi può finanziarti. Si consiglia prima di fare un offerta di acquisto o un compromesso, di chiedere alla banca se finanzia vista la donazione.

18) Se ho avuto dei ritardi nel pagare dei prestiti (e sono stato segnalato come cattivo pagatore) posso richiedere un mutuo?

Se la segnalazione è visibile in banche dati, c’è un altissima probabilità che il mutuo non venga concesso. Si consiglia di verificare la propria situazione nelle banche dati: CRIF, CTC, Experian e Centrale Rischi Banca d’Italia.

19) Quanto tempo ci vuole per ottenere un mutuo?

In media una banca ci mette dai 45/60 giorni da quando si presenta la domanda di mutuo completa di tutti i documenti a quando si va dal notaio.

20) Come faccio a sapere qual è il massimo importo di mutuo al quale posso accedere?

Il massimo importo di mutuo viene calcolato in funzione: età dei richiedenti, reddito dei richiedenti, dal tipo di tasso scelto, dalla durata del mutuo, e dalla finalità del mutuo. In generale, la massima rata con la quale la banca ti fa indebitare deve essere inferiore al 35% del reddito mensile netto, detratte le rate di eventuali prestiti in corso.

21) Dopo quanto tempo posso surrogare il mio mutuo?

Dipende dalla banca, alcune surrogano il mutuo dopo 6 mesi dalla sua accensione, altre dopo 12.